حقوق خریدار دوم در برابر خریدار اول همان طور که گفته شد می بایست در چهارچوب مبیع تعریف شود. خریدار دوم یک مشتری است که مالی را از فردی خریداری کرده‌است. حال در این میان یک سری حقوق برای این مشتری قابل تصور است. او می‌تواند اعمال خیار کند، می‌تواند در صورت تخلفی مطالبه خسارت کند. ضمان معاوضی بر عهده فروشنده است و این حق دیگر خریدار دوم است. ضمان درک مبیع وجود دارد.
در هر حال بررسی حقوق مشتری نیاز به بحث مبسوطی ندارد و بررسی آن خارج از موضوع تحقیق است.
ب- تعهدات شخص ثالث
شخص ثالث به عنوان مشتری دارای تعهداتی می‌باشد. تعهداتی که تفاوتی با تعهدات کلی مشتریان در کلیه عقود بیع ندارد. مشتری می بایست ثمن را مطابق قرارداد به فروشنده بپردازد. او ضامن درک ثمن است. مشتری در صورت تخلف از شروط قراردادی ضامن خسارت وارده است و در حدود مسئولیت قراردادی مسئولیت دارد. او می بایست اقدام به تسلم مبیع مطابق شرایط قراردادی کند ونیز در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر گردد.
فصل دوم
ارکان بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، واکنش کیفری و درآمدی بر تدابیر پیشگیرانه
مبحث نخست: ارکان و عناصر
ما برای اینکه عملی را جرم بدانیم باید آن عمل در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد تا بتوانیم آن عمل را جرم بدانیم، فلذا قانون‌گذار است که مشخص می‌کند چه عملی جرم است و چه عملی جرم نیست در بعضی از مواقع ممکن است عملی مخالف با اخلاق اجتماعی باشد، ولی جرم نباشد. بحث در اینجا عناصر متشکله جرم پیش فروش ساختمان است به طور کلی هر جرمی متشکل است از عنصر قانونی، مادی ومعنوی که اگر عملی یکی از این عناصر را نداشته باشد جرم محسوب نمی شود و حتی اگر عملی عنصر قانونی و مادی را داشته باشد ولی عنصر روانی آن محقق نشود آن عمل جرم نیست.(۱) سپس ما در ذیل مطابق با قانون پیش فروش ساختمان عناصر متشکله آن را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
به طور کلی منظور از عنصر قانونی یعنی آیا عمل جرم است یا خیر؟ اگر جرم است چه مجازاتی برای آن در نظر گرفته شده؟ دانشمندان حقوق جزایی عرفی جرم را به فعل یا ترک فعل اطلاق می‌کنند که از شخص مسؤلی سر زده و قانون‌گذار برای آن، مجازاتی را در نظر گرفته است.(۲)
از این رو، اولاً مقصود از جرم شخصاً فعل یا ترک فعلی است که به جان، مال، ناموس و حیثیت دیگران لطمه ای وارد می آورد، ثانیاًٌ شامل همه جرایم حتی جنایات عمدی و خطایی نیز می‌گردد.بنابرین جرم، به این معنی، با معصیت یا گناه که موضوع حدود و تعریزات است، تفاوت دارد، به عبارت دیگر، رابطه آن دو عام و خاص من وجه است. از این رو، گناه که موضوع حدود و تعریزات اسلامی است، شامل هر گناهی می شود، هر چند جنبه شخصی داشته باشد، یعنی مفسده آن متوج ه خصوص مرتکب گناه گردد و اما
۱-صانعی، پرویز ،حقوق جزای عمومی، انتشارات دانشگاه ملی، چاپ سوم جلد ۱، صفحه ۱۷۵٫
۲- محقق داماد، سید مصطفی، قواعد فقه، بخش جزایی، صفحه ۳ و ۴٫
تعریف جرم در قانون مجازات تعیین شده باشده جرم محسوب می شود.(۱) در ارتباط با این تعریف نکاتی قابل توجه است:
-چنانچه نص قانون وجود نداشته باشد، نمی توان عملی را جرم محسوب کرد.
-جرم شخصاٌ شامل افعال خلاف نیست، بلکه ترک فعلی که به موجب قانون ممنوع باشد، نیز جرم تلقی می شود.
گفتار نخست:رکن قانونی
– ضمانت اجرای کیفری جرم: یکی از مشخصات قواعد حقوقی، اعم از حقوق جزا و حقوق مدنی، ضمانت اجرای آن است، یعنی اجرای قاعده ای از قواعد حقوقی به وسیله دولت.(۲) به عبارت دیگر دولت در قبال نقض قواعد حقوقی توسط بعضی از افراد جامعه و برای اعاده نظم و جبران حقوق تضییع شده از خود عکس العمل نشان می‌دهد. به عکس العمل دولت در مقابل مجرم، ضمانت اجرا اطلاق می شود.
همان گونه که قواعد حقوقی متفاوت است ضمانت اجرای آن هم گوناگون است مثل ضمانت اجرای کیفری، ضمانت اجرای مدنی، ضمانت اجرای اداری که هر کدام مجازات خاص خود را دارد (۳) .
– جرم، رفتاری، مغایر با نظم و ارزش های جامعه: هدف قانون‌گذار از تعریف جامع و مانع برای جرم برقراری نظم در جامعه و جلوگیری از رفتار مجرمانه است. به همین دلیل، لازم است قانون‌گذار در تعریف جرم، تمام شرایط فرهنگی، اخلاقی، مذهبی و ارزش‌های مورد قبول مردم را مدنظر قرار دهد.
که قانون‌گذار در قانون پیش فروش ساختمان عنصر قانونی جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی را مشخص نموده که طبق ماده ۲۳ قانون فوق که مقرر گردیده (( اشخاصی که بدون تنظیم سند
۱- آزمایش، سیدعلی، نشریه دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران.ص۹۴٫
۲– نوربها، رضا، زمینه حقوق جزای عمومی، چاپ پنجم، نشر دادآفرین ۱۳۸۰، صفحات ۶۰ الی ۶۶٫
۳- کرمی، ابوالقاسم، نشریه حقوق، شماره ۶ .
رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نماید،(۱) به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.))
قانون‌گذار در ماده فوق و تبصره آن افرادی که اقدام به پیش فروش ساختمان به این نحو کنند مجازات مشخص را تعیین و متخلف محکوم به مجازات مندرج می شود. قانون‌گذار در این ماده متخلفین را به حبس از ۹۱ روز تا یکسال محکوم می کند که در اینجا قانون‌گذار دست قاضی را درخصوص تبدیل مجازات بسته است چرا که جرائمی که مجازات حبس آن ها بالای ۹۱ روز باشد را قاضی نمی تواند آن را تبدیل به جزای نقدی کند،(۲) یعنی اگر شخصی مرتکب چنین جرمی شود و قاضی برای او مجازات حبس تعیین کند دیگر نمی توان آن را به جزای نقدی تبدیل کرد ولی اگر قانون‌گذار مجازات حبس را کمتر از ۹۱ روز تعیین می کرد قاضی می‌توانست آن را به جزای نقدی تبدیل کند که می توان گفت این عمل قانون‌گذار باعث کاهش انجام این جرم می‌باشد یا یک اقدام پیشگیرانه ای است از طرف قانون‌گذار، هر چند در ادامه قانون‌گذار از کلمه یا استفاده کرده‌است که مقرر می‌دارد ((یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند))(۳) .ولی جزای نقدی یا اموال دریافتی را مجازات سنگین مشخص کرده‌است و این خود یک نوع اقدام پیشگیرانه برای ارتکاب جرم فوق می شود.
قانون‌گذار در ادامه و در تبصره ماده ۲۳ قانون فوق الذکر این نوع جرم را از جرائم قابل گذشت دانسته چرا که می‌گوید: ((جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود)).
نکته ای که در تبصره ماده فوق الذکر وجود دارد این است که علاوه بر کسی که ضرر به او وارد شده و جرم نسبت به آن انجام شده است وزارت مسکن و شهرسازی نیز می‌تواند به عنوان شاکی از متخلف شکایت کند و تقاضای تعقیب مجرم را بنماید.
